Locales para restaurantes - Comprar o Arrendar?

Al hallar el inmueble ideal, los empresarios se pueden encontrar ante la disyuntiva de adquirirlo o alquilarlo ¿Qué es más conveniente? Vea los parámetros que servirán para tomar la decisión correcta.

Al buscar la casa o el local que se ajusta a las necesidades del negocio que tiene en mente, es necesario contemplar variables como el valor del metro cuadrado en una zona comercial, estratégicamente ubicada de acuerdo al grupo objetivo del restaurante; el valor de la prima que debe pagar para la adquisición del local; el tipo de adecuación permitida según normas de curaduría, reglamento de propiedad horizontal y/o manual de vitrinismo; el tipo de adecuación arquitectónica posible; el arreglo que requiere el local para lograr la imagen corporativa de su marca y el mobiliario que necesita el restaurante para que los clientes se sientan a gusto.  Por esta razón siempre estará la inquietud en los locales para restaurantes - Comprar o Arrendar?

Así mismo, dependiendo de las adecuaciones permitidas y de la imagen corporativa escogida, recuerde destinar una partida presupuestal para llevar a cabo las obras y el mercadeo que debe realizar para dar a conocer el negocio. En cualquier caso, planee un flujo de caja para que su negocio funcione adecuadamente.

Remodelar en casa ajena

Si piensa hacer una remodelación que valorizará el local, tales como mejoras de fachada, cambio de piso, cambio de tuberías eléctricas o hidráulicas, se podrá negociar con el propietario para que los costos de éstas sean asumidos por ambas.

Todo lo que se instale en el local por cuenta del arrendatario se podrá retirar, en el momento de la devolución del mismo. En caso de que el propietario quiera quedarse con algo instalado, se podrá descontar del valor del canon de arrendamiento previamente.

Es importante que el dueño conozca las remodelaciones que llevará a cabo para su respectiva aprobación y para determinar el estado y condiciones en las que se debe entregar el local a la finalización del contrato.

Lo más importante es que se asegure de no hacer un adecuación demasiado costosa con la que no pueda lograr el retorno de la inversión.

Demoler o remodelar lo propio

En el caso de demoler y construir nuevamente, se está dando respuesta a las necesidades específicas del negocio, lo cual es muy importante para lograr los resultados esperados en el proyecto, además de lograr la imagen específica para el local. Para demoler y construir nuevamente es importante conocer las normativas de construcción y estar seguros que la ley permita hacer las modificaciones que se desean, en cuanto a altura, usos, etc.

La demolición es más costosa teniendo en cuenta que se deberá incluir desde la expedición de una nueva licencia de construcción, estructura, cubierta, redes, hasta acabados finales de obra como el mobiliario que quisiera ponerle al restaurante.

En el caso de remodelar sin destruir, aunque está limitado por las características espaciales de la edificación que ya cuenta con una licencia, podrá hacer modificaciones de la estructura, si es estrictamente necesario, para el
buen funcionamiento de su restaurante, y si la norma se lo permite. Según el caso, debe pedir modificación de licencia o permiso para reparaciones locativas.

Una vez tenga las características espaciales que requiere su restaurante, podrá poner los acabados más convenientes, según la identidad de su restaurante. Esta opción es definitivamente más rápida y menos costosa.

Los precios que se manejan para compra por metro cuadrado, varían mucho de ciudad en ciudad e incluso dentro de la misma metrópoli se experimentan cambios radicales según la ubicación del local. Igualmente, el valor del arriendo y el de las primas que se utilizan en los contratos son independientes para cada ciudad; al igual que los gastos en que se incurre para desarrollar las remodelaciones, adecuaciones, cambios de mobiliario, y licencias de construcción. Sin embargo, las prácticas empresariales que se utilizan para la compra o arriendo de estos locales comerciales son similares en las diferentes ciudades.

SE VENDE SE ARRIENDA

Ventajas de comprar

• Se adquiere un bien inmueble que con el tiempo se valorizará.

• Podrá hacer adecuaciones sin pedir autorización, salvo las exigidas por curadurías y administraciones de centro comerciales y/o plazoletas, si es el caso.

Desventajas de comprar

• Si no fue acertada la ubicación del local para el tipo de restaurante, el negocio no tendrá los resultados esperados y estará sujeto al espacio físico comprado.

• Si definitivamente no le está dando al rentabilidad necesaria, tendrá que pensar en la opción de ponerlo en alquiler, en este caso asegúrese que el alquiler le cubra si no el 100% del valor de la cuota (en caso de pagarlo) por lo menos el 70% para no entrar en gastos adicionales.

• Si por el contrario, el restaurante tuvo una alta acogida y no es posible ampliar el espacio, tendrá que incurrir en un arriendo de un nuevo local que cumpla con las necesidades de su negocio. Esto implica más tiempo y dinero y, adicionalmente, debe pensar en arrendar su local para cubrir los gastos mensuales que este le genera.

Ventajas de arrendar

• Se firma un contrato por un espacio de tiempo definido, que se acuerda con el propietario del inmueble según el tipo de negocio que se quiere desarrollar en el local.

• Si se cumple con el término de contrato y quisiera renovarlo, el actual arrendatario tiene prelación sobre los otros posibles arrendatarios que estén interesados en el local.

• Podrá negociar el valor del canon de arrendamiento de acuerdo al presupuesto del proyecto y de acuerdo al estado físico en que se encuentra el local.

• Dependiendo de las mejoras generales que se lleven a cabo en el local, útiles para cualquier tipo de negocio, se podrá acordar los descuentos con el propietario

• Se podrá negociar con el propietario el valor de la prima.

Desventajas de arrendar

• Tiene contrato por un espacio de tiempo definido, en caso de tener que entregar el local antes del tiempo estipulado, deberá pagar las multas establecidas en el contrato.

• El propietario tiene la potestad de no renovar el contrato de arrendamiento de forma unilateral, aunque si el arrendatario ha cumplido con los términos del contrato existe un ley que lo protege por encima de posibles arrendatarios.

• Deberá acogerse a lo que el propietario le permita hacer en cuanto a adecuaciones físicas y deberá contar con su aprobación antes de dar inicio.

• Las adecuaciones que se realicen en el local están diseñadas para él, específicamente, y no podrán ser trasladadas a otro espacio físico si así se requiriere.